Alquilar un piso en España: el español del contrato, descifrado

Un contrato de alquiler español son cuatro páginas de español jurídico formal que te entregan en el momento en que menos capaz eres de leerlo con calma — de pie en un piso vacío, con un agente esperando y otras tres personas viéndolo esa misma tarde. El vocabulario no es difícil, pero es específico, y casi nada de él aparece en un curso de idiomas.

Estos son los términos que deciden lo que pagas, lo que recuperas y cuánto tiempo puedes quedarte. Nada de lo que sigue es asesoramiento legal — las normas cambian y varían según la comunidad, así que consulta con un profesional cualquier cosa que importe. Pero conocer las palabras significa que puedes hacer la pregunta correcta antes de firmar.

Dinero por adelantado

El primer susto es cuánto necesitas el primer día. Normalmente se piden tres cosas distintas, y no son lo mismo.

• La fianza — the deposit. For a residential let this is legally one month’s rent, and in most regions the landlord must lodge it with a regional housing body rather than keep it in their own account. You get it back at the end, minus damage.
• La garantía adicional — an extra guarantee on top of the fianza, often another month or two. Legally distinct from the deposit, and worth asking how and when it is returned.
• El aval bancario — a bank guarantee. The bank promises to cover unpaid rent, and to provide it you normally have to freeze a sum in your own account. Commonly asked of the self-employed, of foreigners without a Spanish payslip, and of students.

Pregunta también quién paga los honorarios de la agencia. Desde la ley de vivienda de 2023, los honorarios de agencia en los alquileres de vivienda son responsabilidad del propietario y no del inquilino, pero aún así vale la pena confirmar por escrito qué te cobran y por qué concepto.

Qué incluye en realidad el alquiler

El malentendido más caro del alquiler español es la expresión gastos incluidos — bills included — y su contraria, gastos aparte.

• los suministros — utilities: la luz (electricity), el agua, el gas, internet
• la comunidad — the building’s service charge, covering the stairwell, lift, cleaning and often the pool. Usually the landlord’s cost, but check.
• el IBI — the annual council property tax. The owner’s bill by default, though some contracts try to pass it on.
• la basura — the refuse charge, small but often forgotten.

La pregunta que hay que hacer es directa: ¿la luz y el agua están incluidas o van aparte? Y si los suministros van a ir a tu nombre, necesitarás el cambio de titularidad, que normalmente requiere tu NIE.

Cuánto tiempo puedes quedarte

La ley española es generosa con el inquilino en cuanto a duración, y la palabra relevante es la prórroga. Un contrato de vivienda firmado por un año normalmente se renueva automáticamente año tras año hasta un mínimo legal — cinco años cuando el arrendador es un particular, siete cuando es una empresa — a elección del inquilino y no del arrendador.

Otros términos que conviene reconocer: